Νέα πτώση των τιμών ακινήτων έως και 12% βλέπει η Eurobank

Ακόμη μεγαλύτερα περιθώρια περαιτέρω πτώσης των τιμών στην εγχώρια αγορά κατοικίας κατά 6% με 12% και σταδιακή ανάκαμψη από τις αρχές του 2015 ή τις αρχές του 2016, βλέπει μελέτη της Eurobank για την εξέλιξη των τιμών στην εγχώρια αγορά κατοικίας.

Τα διαθέσιμα στοιχεία για την Ελλάδα υποδηλώνουν ισχυρή (θετική) συσχέτιση μεταξύ των τιμών των κατοικιών και του συνολικού υπολοίπου των στεγαστικών δανείων την δεκαετία πριν το ξέσπασμα της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης καθώς και συγκριτικά ταχύτερη μείωση των τιμών από το 2008 και εντεύθεν. Τα διαθέσιμα στοιχεία υποδηλώνουν επίσης μέση σωρευτική αύξηση τιμών στην εγχώρια αγορά κατοικίας της τάξης του 170% περίπου την περίοδο 1997-2013, ποσοστό που μεταφράζεται σε μέση ετήσια άνοδο τιμών άνω του 10%. Κατά την ίδια περίοδο, ο εναρμονισμένος δείκτης τιμών καταναλωτή της Ελλάδας παρουσίασε σωρευτική αύξηση 47% περίπου ή 2,8% σε μέσους ετήσιους όρους.

Εν τω μεταξύ, ο λόγος του συνολικού υπολοίπου των στεγαστικών δανείων προς ΑΕΠ σημείωσε μεγάλη άνοδο την δεκαετία πριν την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση, φτάνοντας στο 33,2% στο 4ο τρίμηνο του 2008 από 4,1% το 4ο τρίμηνο του 2005. Στα τέλη του 2013, Ο εν λόγω δείκτης ανέρχονταν στο 38,9%, αν και η περαιτέρω αύξηση του την περίοδο 2009-2013 οφείλεται αποκλειστικά στην μεγάλη συρρίκνωση του ΑΕΠ την τελευταία 5ετία. Σημειώνεται ότι ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης του λόγου στεγαστικών δανείων προς ΑΕΠ της Ελλάδας υπερέβη τον αντίστοιχο μέσο ρυθμό αύξησης στην ευρωζώνη την περίοδο 1995-2008, αν και στο τέλος της αντίστοιχης περιόδου ο λόγος του συνολικού εγχώριου υπολοίπου στεγαστικών δανείων προς ΑΕΠ δεν απείχε πολύ από τον αντίστοιχο ευρωπαϊκό μέσο.

Ο σχετικά ταχύτερος ετήσιος ρυθμός αύξησης του συνόλου των στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα σε σχέση με αρκετές άλλες χώρες-μέλη της ευρωζώνης την δεκαετία πριν το ξέσπασμα της παγκόσμιας κρίσης μπορεί να αποδοθεί σε σειρά παραγόντων που, εν πολλοίς, σχετίζονται με την διαδικασία ένταξης της χώρας στην ΟΝΕ και συμπεριλαμβάνουν, μεταξύ άλλων: α) την απορρύθμιση (deregulation) της εγχώριας αγοράς στεγαστικής πίστης από το 1994 και εντεύθεν, β) τη σύγκλιση (και συνεπώς την ραγδαία μείωση) των επιτοκίων στην εγχώριας αγοράς στεγαστικών δανείων προς τα επίπεδα των επιτοκίων άλλων χωρών-μελών της Ευρωζώνης τα πρώτα έτη μετά την υιοθέτηση του ευρώ και γ) το συγκριτικά υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα (γύρω στο 80% σύμφωνα με τα πλέον πρόσφατα διαθέσιμα στοιχεία) που μπορεί να αποδοθεί σε ιδιοσυστατικούς και άλλους λόγους.

Πιο ειδικά, οι εκτιμήσεις του σχετικού οικονομετρικού υποδείγματος μας για την αγορά κατοικιών στην Ελλάδα τεκμηριώνουν, μεταξύ άλλων, την ύπαρξη μακροπρόθεσμης θετικής συσχέτισης μεταξύ των τιμών των κατοικιών και του πραγματικού ΑΕΠ, αρνητικής συσχέτισης μεταξύ των τιμών κατοικιών και του δείκτη τιμών καταναλωτή καθώς και αρνητικής συσχέτισής με το πραγματικό επιτόκιο των στεγαστικών δανείων. Επιπροσθέτως, η παραγωγή προβλέψεων (out-of-sample forecasting) για την μελλοντική πορεία τιμών στην εγχώρια αγορά κατοικίας υποδηλώνει περιθώριο περαιτέρω πτώσης του μέσου επιπέδου τιμών μεταξύ 6% (με σταδιακή ανάκαμψη τιμών από τις αρχές του 2015) και 12% (με σταδιακή ανάκαμψη τιμών από τις αρχές του 2016) σύμφωνα με δύο υπό εξέταση μακροοικονομικά σενάρια που, κατ αντιστοιχία, είναι σε γενικές γραμμές συμβατά με το υφιστάμενο βασικό και το ακραίο σενάριο της τρόικας για την ελληνική οικονομία.