Η Ελληνική ιδιοκτησία στα χέρια των Κινέζων διαμεσολαβητών

Με σκοπό την αντιμετώπιση της οικονομικής κρίσης γενικότερα αλλά και την αναθέρμανση της ελληνικής κτηματαγοράς, το 2013 δημοσιεύτηκε το νομοθετικό πλαίσιο Ν 4143/2013 για την προσέλκυση αλλοδαπών επενδυτών και την απλούστευση των διαδικασιών επένδυσης αλλά ταυτόχρονα παρέχοντας άδεια πενταετούς διαμονής με δικαίωμα ανανέωσης σε πολίτες τρίτων χωρών εφόσον καταστούν ιδιοκτήτες ακινήτων των οποίων η αξία υπερβαίνει τις 250.000 ευρώ.

Μέχρι και σήμερα οι απόψεις για επιτυχία ή αποτυχία τελικά του άνωθεν εγχειρήματος της χώρας μας, σε συνάρτηση των πολυδάπανων εξόδων διαφήμισης, αποστολών ενημέρωσης, δημιουργία οργανισμού διαχείρισης, διίστανται καθημερινά.

Ενώ ο σκοπός του νομοθετικού πλαισίου μπορεί να άπτεται στην εξωστρέφεια και την ανάπτυξη, πλέον δύναται να μεταφράζεται από χρυσή βίζα σε χρυσή μπίζνα ή χρυσό κόλπο.

Πρωταρχικά, η απουσία ορθής και επίσημης ενημέρωσης όλων των επαγγελματιών που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία (κτηματομεσίτες, δικηγόροι, συμβολαιογράφοι) αλλά και οι αρμόδιοι υπάλληλοι της κρατικής μηχανής, αποτέλεσαν το σημαντικότερο λόγο αποτυχίας τον πρώτο καιρό που τέθηκε σε εφαρμογή το νομοθετικό πλαίσιο Ν 4143/2013.

Ακόμη, η συνεχής αρνητική διαφήμιση και παραπληροφόρηση για το γεγονός ότι όλοι οι Έλληνες ξεπουλούν την ακίνητη περιουσία τους για ένα κομμάτι ψωμί, έφερε τους Κινέζους έτοιμους με προτάσεις αγοράς, οι οποίες ήταν μειωμένες κατά 30% – 50 % από την αρχική τιμή που ζητούσε ο ιδιοκτήτης, τιμή ήδη μειωμένη από τη γενικότερη ύφεση που έχει υποστεί η κτηματαγορά τα τελευταία χρόνια.

Μη ξεχνάμε ότι σίγουρα υπάρχουν περιπτώσεις ακινήτων που οι τιμές τους είναι αρκετά δελεαστικές αλλά κανείς ιδιοκτήτης δεν θα πουλούσε (και να ήθελε δε μπορεί) σε τιμή μικρότερη από το υπόλοιπο του δανεισμού του.

Τηn πρώτη χρονιά η παραπληροφόρηση των ενδιάμεσων ελληνικής καταγωγής που είχαν σχέσεις με τη Κίνα, είχαν οδηγήσει τους Κινέζους να πιστεύουν ότι μπορούν να αγοράσουν ακίνητο στη παραλιακή της Αθήνας (Π. Φάληρο, Γλυφάδα, Βούλα, κλπ) φάτσα στη Θάλασσα 10ετιας αλλά και στο Σούνιο με αντίτιμο τις 100.000 ευρώ.

Τότε η απάντηση που δώσαμε στους ενδιαφερόμενους ήταν, αν το βρείτε εσείς, πείτε μας να το αγοράσουμε εμείς.

Τότε οι Κινέζοι άρχισαν να αντιλαμβάνονται ότι κάτι δεν πάει καλά, σε κάτι δεν τους είχαν ενημερώσει σωστά, και ότι τα όνειρα για απόκτηση κατοικίας 120 -150 τμ νεόδμητη στις καλές περιοχές της Αττικής δεν μπορεί να υπάρξει με 800 και με 1.000 ευρώ / τμ.

Το επόμενο φαινόμενο, η επόμενη φάση, την αποτέλεσαν οι Έλληνες που διατηρούσαν σχέσεις είτε επαγγελματικές, είτε φιλικές με τη Κίνα, όπου παρουσιάζονταν σε κτηματομεσιτικά γραφεία ως εκπρόσωποι Κινέζων αγοραστών οι οποίοι ζητούσαν από τα κτηματομεσιτικά γραφεία να εξασφαλίζουν υπερβολικές αμοιβές για τους ιδίους από τη τιμή πώλησης του ακινήτου, αμοιβή που θα προοριζόταν για τον ίδιο γιατί πολύ απλά έχει την επαφή – γνωριμία.

Αμοιβές που μπορεί σε μερικές περιπτώσεις να δόθηκαν, αμοιβές μη λογικές, αμοιβές που τις επιβαρυνόταν ο πωλητής του ακινήτου, αλλά ταυτόχρονα το μόνο που προκάλεσαν ήταν η μη ολοκλήρωση των κτηματομεσιτικών πράξεων.

Πλέον, οι καιροί απ΄ ό,τι δείχνουν τα δεδομένα σήμερα, έχουν αλλάξει, και μάλιστα πάρα πολύ.

Μάλλον η χρυσή μπίζα – χρυσό κόλπο προσέλκυσε τους ίδιους τους Κινέζους κτηματομεσίτες, οι οποίοι πλέον έχουν πάρει τον πρωταγωνιστικό ρόλο συνεργαζόμενοι με δικηγορικά γραφεία που διατηρούσαν σχέσεις στη χώρα μας ή γνωρίστηκαν από τους ήδη Κινέζους ιδιοκτήτες.

Ο τρόπος συνεργασίας – χρυσό κόλπο αλλιώς, πλέον είναι πιο απλό αλλά και ταυτόχρονα ποιο καλοστημένο.

Οι Κινέζοι κτηματομεσίτες ερχόμενοι στην Ελλάδα ζητούν να δουν εγχώριες κτηματομεσιτικές εταιρείες, οι εγχώριες εταιρείες γευματίζουν μαζί τους, πολλές φορές τους φιλοξενούν με στόχο τη χρυσή συνεργασία και αποσκοπώντας στο μάννα εξ ουρανού εν μέσω οικονομικής κρίσης και αφανισμού της ελληνικής κτηματαγοράς.

Οι Κινέζοι όμως είναι αρκετά μεθοδικοί, ενώ δεν είναι εύκολο να ξέρεις τελικά αν είναι πραγματικά κτηματομεσίτης, εάν έχει τόσο μεγάλη μεσιτική εταιρεία στη χώρα του, ή εάν έχει ολοκληρώσει στην Ελλάδα τόσες συναλλαγές που ο ίδιος αναφέρει.

Οι απαντήσεις πολλές φορές έρχονται δια στόματος του δικηγόρου που τον συνοδεύει ελληνικής καταγωγής ο οποίος επιβεβαιώνει τα όσα δηλώνει ο Κινέζος “κτηματομεσίτης” αλλά ταυτόχρονα αναλύει την μεγάλη του εμπειρία, γνώσεις, κατάλληλες επαφές, στις διαδικασίες χορήγησης της χρυσής βίζας.

Το σύνηθες φαινόμενο στις συνεργασίες μεταξύ των κτηματομεσιτών, αποτελεί η συνεταιριστική εντολή αλλά και η συμφωνία ότι ο κάθε διαμεσολαβητής θα αμειφθεί από το πελάτη του την προκαθορισμένη και προσυμφωνημένη αμοιβή που διαχρονικά έχει οριστεί επί των πλείστων στο 2 % επί της τιμής πώλησης, δηλαδή ο διαμεσολαβητής που εκπροσωπεί τον πωλητή θα πληρωθεί από τον πελάτη του 2% και ο διαμεσολαβητής που εκπροσωπεί τον αγοραστή θα πληρωθεί από τον δικό του πελάτη το αντίστοιχο ποσό που ισοδυναμεί με το 2%.

Σίγουρα σε πολλές χώρες παγκοσμίως η προμήθεια μπορεί να είναι διαφορετική 3%- 4% ή σε άλλες να πληρώνει μόνο ο πωλητής, αλλά το φαινόμενο να ζητάει ο Κινέζος μεσίτης να εξασφαλίσει την αμοιβή του μέσω του Έλληνα κτηματομεσίτη, η οποία την έχει υπολογίσει αποκλειστικά και ρητά στο 20% επί της τιμής πώλησης, τότε αντιλαμβάνεστε ότι η αμοιβή αυτή είναι το 1/5 της αξίας του ακινήτου, δε ξέρουμε αν το φαινόμενο αυτό είναι κινεζικό και στη χώρα τους δουλεύουν κατ αυτόν τον τρόπο αλλά απ΄ την εμπειρία, γνώση μας στη κτηματαγορά, θεωρούμε ότι αυτό το φαινόμενο δεν υπάρχει πουθενά στο πλανήτη.

Ενώ, εν μέσω capital control σε συνεργασία με τους δικηγόρους τους, έχουν σχεδιάσει και τον τρόπο καταβολής της προμηθείας τους.

Η είσπραξη να πραγματοποιηθεί ως αμοιβή από τον διαμεσολαβητή που εκπροσωπεί τον πωλητή και με φόρμα invoice ζητούν να κατατεθούν οι αμοιβές τους σε εταιρείες τους στο Λονδίνο και στο Χονγκ Κονγκ.

Για να μπορέσουν να εκπληρωθούν οι απαιτήσεις των Κινέζων “κτηματομεσιτών”, θα πρέπει να ισχύουν ένα από τα δυο παρακάτω σενάρια:

Α) To ακίνητο να μην έχει πραγματική τιμή πώλησης 250.000 ευρώ αλλά οι τιμή του να είναι μειωμένη τουλάχιστον κατά 2 % ώστε να μπορέσει να προστεθεί η αμοιβή του Κινέζου και ταυτόχρονα να εμπίπτει στο Ν 4143/2013 και ταυτόχρονα να αποκτήσει ο νέος ιδιοκτήτης την άδεια διαμονής.

Β) Το ακίνητο πραγματικά να έχει αξία 250.000 ευρώ και ο ιδιοκτήτης, ο οποίος έχει φτάσει στο αμήν και επιθυμεί να πουλήσει εναγωνιωδώς το ακίνητό του να υποκύψει στις πιέσεις των κτηματομεσιτών και να καταβάλει το 1/5 της περιουσίας του δηλαδή 50.000 ευρώ στον Κινέζο κτηματομεσίτη. Να σημειώσουμε όμως ότι η τιμή των 250.000 ευρώ, έχει προέρθει μετά από 8ετη οικονομική κρίση στη χώρα μας και ο ιδιοκτήτης έχει πλέον αναγκαστεί να μειώσει την τιμή πώλησης πολλές φορές και κατά 50%.

Οι περισσότερες περιπτώσεις, δεν άπτονται στο πρώτο παράδειγμα αλλά στο δεύτερο.

Έχουν ενημερωθεί για τις αξίες των ακινήτων στην Ελλάδα και επειδή δεν θέλουν να εκτεθούν στον συμπατριώτη τους αγοραστή, διότι αργά ή γρήγορα θα μάθει την πραγματική τιμή του ακινήτου του.

Στο πρώτο παράδειγμα άπτονται οι περιπτώσεις που οι Κινέζοι “κτηματομεσίτες” σε συνεργασία με τους εγχώριους εξειδικευμένους δικηγόρους τους, ζητούν ακίνητα που δεν έχουν μπει σε αγγελία ή σε site προς πώληση, ώστε να περιοριστεί το ρίσκο να μαθευτεί ότι η πραγματική τιμή πώλησης είναι εντελώς διαφορετική από την τιμή που τελικά πουλήθηκε στον αγοραστή.

Σε αυτή τη περίπτωση, αναλαμβάνουν να πληρώσουν και όλα τα κόστη υπεραξίας που θα προκύψουν στο ακίνητο και θα καλεστεί να πληρώσει ο ιδιοκτήτης, μη θεωρήσετε ότι ο ιδιοκτήτης βγαίνει κερδισμένος, όλο το ποσό που έχει επιβαρύνει τη τιμή ανήκει στον Κινέζο “κτηματομεσίτη”.

Περιπτώσεις όπως της άνωθεν, έχουν πραγματοποιηθεί στη χώρα μας, όπου Κινέζος κτηματομεσίτης ο οποίος συνεργάζεται με γραφείο στα Νότια Προάστια της Αττικής, έχουν ολοκληρώσει 16 αγοραπωλησίες το τελευταίο χρόνο, ενώ επειδή επιθυμεί να ανοίξει τη χρυσή μπίζνα – χρυσό κόλπο, αναζητά νέα μεσιτικά γραφεία για συνεργασία πάντα με τη βασική προϋπόθεση ότι η αμοιβή του είναι 20% στην τιμή πώλησης του ακινήτου που πραγματικά αξίζει τη τιμή που πωλείται και θεωρείται ευκαιρία από τον πωλητή.

Τώρα πλέον, μπορούμε να αντιληφθούμε το λόγο που δεν πραγματοποιούνται οι αναμενόμενες και πολύ διαφημιζόμενες αγοραπωλησίες που έχουν βασιστεί στο Ν 4146/2013.

Όλα τα παραπάνω φαινόμενα, έχουν παρεμποδίσει την λειτουργία ενός εργαλείου ανάπτυξης και προσέλκυσης ξένων κεφαλαίων, πραγματικών κεφαλαίων.

Διότι επί των πλείστων στις παραπάνω περιπτώσεις δεν τηρείται ορθά το νομοθετικό πλαίσιο και οι προϋποθέσεις που έχουν οριστεί για την έκδοση της άδειας διαμονής.

Η χώρα μας είναι η μόνη χώρα που ζητά το μικρότερο αντίτιμο σε αγορά κατοικίας για να παραχωρήσει άδεια διαμονής σε όλη την ΕΕ αλλά ταυτόχρονα, η μόνη με τόσο απογοητευτικά αποτελέσματα σε σχέση με το στόχο.

Ενώ αξίζει να επισημάνουμε ότι σε όλες αυτές τις συναλλαγές δημιουργείται – παράγεται πλούτος, που πολλές φορές αποτελεί προϊόν εξαπάτησης του νομοθετικού πλαισίου.

Θα έπρεπε να είχε προβλεφθεί ειδικά για αγορές αλλοδαπών που συνδέονται με την άδεια διαμονής, η διαδικασία εκτίμησης των εμπορικών αξιών – τιμής πώλησης από ορκωτούς εκτιμητές που σε συνεργασία με ομάδα κτηματομεσιτών ανά περιοχή, να εξετάζεται αν το αντίτιμο που έχει εγγραφεί στο συμβόλαιο είναι πραγματικό και όχι αληθοφανές για την τήρηση των διαδικασιών και προϋποθέσεων που διατάσει ο Ν 4146/2013.

Οι ελεγκτικές αρχές της χώρας μας θα πρέπει να δουν στενά τα φαινόμενα τέτοιου είδους που το μόνο που καταφέρνουν είναι να αποτελούν τροχοπέδη της πολυπόθητης ανάπτυξης και προσέγγισης πραγματικών ξένων κεφαλαίων που θα μείνουν στην Ελληνική οικονομία.

Είναι αναγκαίο ο κτηματομεσίτης του σήμερα, να σέβεται τη δουλειά του, να υπερασπίζεται τα συμφέροντα του πελάτη που εκπροσωπεί και να μην συμμετέχει σε μεθόδους υφαρπαγής της ελληνικής ιδιοκτησίας, να μην γίνεται μέλος διαδικασιών πίεσης και εξαπάτησης.

Αυτό το φαινόμενο, σίγουρα αν συνεχιστεί, θα προσελκύσει και άλλους μεσίτες ανά την εμφύλιο που το μόνο που θα καταφέρουν είναι να πληγώσουν την ελληνική οικονομία και να αφανίσουν την ελληνική κτηματαγορά.